Экономия на налогах — крайне рискованное предприятие, учитывая, что в последнее время налоговики получают все больше полномочий. Мнение о том, что ФНС интересуется только доходами предпринимателей и организаций, ошибочно. Физические лица, не занимающиеся коммерческой деятельностью, но имеющие в собственности имущество, также находятся в поле зрения фискальных органов. По этой причине скрыть свою собственность стало практически невозможно.
Как инспекторы узнают о сделках с недвижимостью
За регистрацию сделок с недвижимостью отвечает Росреестр. Это государственное ведомство также ответственно за передачу информации о владельцах объектов в налоговые органы. Данное правило регулируется ст. 85 НК РФ, поэтому легально купить или продать квартиру (дом) и скрыть этот факт от ФНС не получится. Налоговая проверка недвижимости проводится с целью выявления такого рода фактов.
Помимо этого, налоговики получают данные от нотариусов, которые выдают свидетельства о праве на наследство. Но имущество, в том числе и недвижимое, получаемое по наследству, не подлежит налогообложению, но ФНС использует эту информацию для начисления налога: земельного и на имущество.
Несмотря на это какая-то часть владельцев недвижимости пытается уйти от уплаты налога, прибегая к самым разным методам. О том, на что рано или поздно налоговая инспекция обращает внимание, будет рассмотрено далее.
Ведение незаконной предпринимательской деятельности
У гражданина в собственности бывает одновременно несколько квартир, в одной из которых он проживает, а другие сдаются в аренду. Известно, что рынок аренды жилой недвижимости в стране в большей части «серый», и налоговая инспекция с этим борется с переменным успехом.
Систематическая купля-продажа недвижимости является предпринимательской деятельностью, и если лицо занимается этим без оформления ИП, такая деятельность считается незаконной. При этом разовая покупка и продажа не предполагают признаков предпринимательства. Бремя доказывания в нарушении лежит на государственном органе, поэтому в расчет берутся следующие обстоятельства:
- количество и периодичность совершаемых сделок с недвижимостью;
- вид объекта — жилой или коммерческий;
- наличие / отсутствие иного дохода у гражданина, которому вменяется совершение нарушения.
Если дело доходит до суда, ФНС доказывает, что ответчик совершал операции с недвижимостью, получал систематический доход, но не исполнял обязанностей по уплате налогов с прибыли. В случае, если истец докажет систематизированный характер такой деятельности, а иных источников дохода у ответчика не будет, то суд примет сторону налоговой инспекции, а владелец недвижимости подвергнется штрафу.
Совершение безвозмездных сделок
По закону, плата, взимаемая за сдачу в аренду недвижимости, считается доходом. Статья 45 НК РФ, а также статья 57 Конституции РФ обязывают каждого гражданина своевременно и в полном объеме уплачивать налоги. Ставка для резидентов составляет 13%. К примеру, владелец квартиры получает 10 000 рублей ежемесячно от ее сдачи в аренду, соответственно, с каждого транша от должен отдавать государству по 1300 рублей.
В подавляющем большинстве случаев арендные отношения никак не регистрируются, так как собственники считают, что факт взимания платы с жильцов попросту недоказуем. Если налоговики нагрянут с проверкой, то квартиранты представятся родственниками владельца квартиры, которых он на бесплатной основе пустил временно пожить. Эта схема рабочая далеко не во всех случаях, и достаточно часто ФНС удается выявить неплательщика. Для этого используются следующие методы:
- установление факта заключения договора между сторонами;
- сбор информации у жильцов дома или соседей;
- запрос данных у кредитной организации.
Если есть договор, значит, в нем должна быть прописана стоимость аренды. Такие соглашения заключаются для подстраховки и нигде не регистрируются, но в руки налоговикам попасть могут. Что касается опроса соседей, то к такому методу налоговые органы прибегают только для получения повода к дальнейшей проработке собственника, и сами по себе эти показания не имеют юридической силы.
Данные в банках запрашиваются, если у лица несколько квартир и в каждой из них проживают его «родственники». Сдача в аренду жилья не приравнивается к предпринимательской деятельности, но это не освобождает владельца от обязанности платить налоги с такого дохода. Если доходы будут выше среднего, налоговая инспекция обязательно обратит на это внимание.
Занижение стоимости объекта в договоре
Ранее собственники и покупатели недвижимости прибегали к схеме, согласно которой стоимость объекта существенно занижалась, чтобы таким образом снизить налоговую базу. Сейчас по каждой квартире или дому действует кадастровая стоимость, поэтому большое расхождение между суммой в договоре и кадастром вызовет вопросы сначала у Росреестра, затем у налоговых органов.
Если же подобная сделка каким-то образом проходила регистрацию, ФНС могла ее признать недействительной спустя некоторое время. По другому сценарию продавец подвергается штрафу, плюс в его отношении начисляется налог, который он обязан был уплатить изначально. Сейчас такие схемы применяются сторонами сделки все реже, так как государственные органы более тщательно стали проверять сделки с недвижимостью.
